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作者:赵敏明   发布于:2015-09-30 14:55:34    文字:【】【】【

——关于房地产企业“营改增”的几点思考

  2011年11月,财政部以及国家税务总局发布《营业税改增值税试点方案》,2012年1月1日,上海交通运输业和部分现代服务业试行增值税,拉开货物劳务税收制度改革的序幕。发展至今,交通运输业和部分现代服务业等已完成“营改增”目标,房地产业、建筑业、金融业和生活服务业尚未迈开改革步伐。
  中央规定“十二五”期间全面完成“营改增”目标,2015年作为营改增的收官之年,剩余四个行业的改革势在必行。从改革难易程度来看,前期的交通运输业和部分现代服务业等行业,在营业税中占比不到30%,征收相对简单;后期的四个行业在营业税种所占比重大,情况较为复杂。综上所述,剩余四个行业的改革才是“营改增”的重点。而房地产业作为拉动其余三个行业发展的原动力,更被视为重中之重。
  “营改增”实行,房地产企业由营业税纳税人变更为增值税纳税人。分析营业税环境下的规定与增值税环境下的规定的异同点,归纳原政策下的优缺点,笔者认为“营改增”政策的实行,需要解决以下难题以实现房地产企业的平稳健康发展。

一、期初库存和固定资产如何衔接
  前期的交通运输业等,期初持有的车辆、设备等未被许可抵扣,导致整个行业在改革之初税负率大大增加。按照一贯性原则,房地产企业期初库存和固定资产预计不能抵扣。然而,存货是房地产企业的重要资产,其占资产总额的比重高,项目建设周期长,可能“营改增”之前大量投入建设的存货,“营改增”之后才实现销售。倘若期初存货的进项未能进行抵扣,存货销售时,其销项税额与进项税额就不能匹配,从而导致改革后的增值税税负较改革前的营业税税额成倍增加,并可能引发房地产企业因难以抵御税收风险而面临财务危机。笔者建议,新政策适当扩大增值税抵扣范围,允许期初存货的进项税额可在销售收入实现时予以抵扣。

二、增值税如何征收
  营业税环境下,商品房预售收入实行预征制,其中主要包括营业税、城建税、教育附加、土地增值税和企业所得税等税种。《营业税法实施细则》第二十八条规定:纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。增值税环境下,房地产企业在项目建设之初进项税额多、留抵额多,无需交税;在项目完工阶段销项税额多、进项税额少,应纳税额多。倘若按照增值税一般处理方式,房地产企业税收压力主要体现项目建设完成时,税负水平极不平稳。
结合现行政策,笔者认为,新政策要求房地产企业仍然按照预收账款的一定比例预征增值税。预征率如何?预征率可由税务机关根据辖区内的税款缴纳情况核定,或由房地产企业提交增值税税负预测,经税务机关审核后确定征收率。

三、已预缴的营业税如何处理
  房地产企业于“营改增”前已预缴营业税等,新政策如何处理已预缴的营业税?笔者认为,可采用以下两种过渡性政策,其一,原已预缴的营业税直接抵扣以后的增值税应纳税额;其二,还原原已预缴营业税对应的房产部分,并按税务机关核定的增值税征收率进行重新计算,计算所得的增值税应交税额扣除原已预缴的营业税款,实行多退少补。两种方案各有利弊,第一种方案简单易懂,便于操作,但是税种差异导致税负差异,有失公允;第二种方案计算过程相对复杂,但是计算结果相对公允,更有利于体现税负公平的原则。

四、成本费用如何抵扣
  从理论上讲,增值税即对“增值额”征税,但在税款计算上,增值税应纳税额可简述为销项税额减去进项税额的差额。笔者认为,在新政策下,的土地开发成本、建筑安装成本和利息成本是亟待配套解决的项目支出。

1、土地开发成本
  土地开发成本在房地产业成本中具有举足轻重的地位,土地成本的抵扣与否会大大影响房地产企业的税负高低。假设土地成本进项税额可以扣除,土地成本或是采用增值税专用抵扣凭证,或是采用计算抵扣方式,均需要企业获取有效的票据抵扣凭证。然而,企业取得土地的途径多,例如,无偿划转取得、村集体合作转让取得、股权收购取得等,来源的多样性导致企业难以依法取得允许抵扣的进项税发票。综合各项影响因素,笔者认为土地开发成本采用有效凭证计算扣除是较为合理的方式。

2、建筑工人工资支出与利息支出
  从行业联动来看,房地产企业向建筑业企业购买建筑施工服务,向金融业企业贷款融资,三个行业关联性大。建筑业企业(即施工企业)是劳动密集型企业,人员工资成本一般占项目总成本的20%-25%,即人工工资在建筑安装工程费中所占比重较大。房地产企业是资金密集型企业,项目资金需求大,投资回收周期长,自有资金有限,企业更依赖于其他融资渠道维持经营,包括银行借款、发行信托债券、向其他企业融资。

  根据现行政策,建筑工人工资、利息支出均不属于增值税范畴,房地产企业无法取得增值税专用发票,也就无法取得增值税进项税额。即建筑业、金融业若不同步实行“营改增”,房地产企业的税收负担将大大加重。因而,房地产业、建筑业和金融业联动改革,体现了税制改革的合理化和人性化,更便于税制改革的顺利进行。
脚注信息
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